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  • Francois Muller

In 6 Schritten zum Neubau-Projekt

In regelmässigen Abständen enthüllen Leistungserbringer im Schweizer Gesundheitswesen ihre Neubauprojekte. Am Beispiel des geplanten Neubaus vom Regionalen Pflegezentrum Baden zeigt Muller Healthcare Consulting auf, was alles notwendig ist, bevor eine Immobilie im Gesundheitswesen geplant werden kann.


Im Rahmen des Projekts vom Planungsteam Graber Pulver Architekten, welches von einer Jury einstimmig als Sieger des Studienauftrags auserkoren wurde, werden insgesamt 314 Pflegebetten, 80 Alterswohnungen und verschiedene Nebenleistungen (wie z.B. Gewerbeflächen, Restaurants und eine KITA) in einem harmonischen Zusammenspiel auf dem Areal geplant.


Doch als auf das Siegerprojekt angestossen wurde, lag bereits eine intensive 4-jährige Planungsphase hinter dem Regionalen Pflegezentrum Baden. Was genau braucht es also, bevor ein Neubau in Angriff genommen werden kann? Welche Projekte müssen vorab durchgeführt werden? Wie kann sichergestellt werden, dass der Neubau sich voll und ganz an den Bedürfnissen der Bauherrschaft orientiert?

Als Gesamtprojektleitung der Strategieumsetzung im Regionalen Pflegezentrum Baden und in vielen weiteren Projekten hat sich Muller Healthcare Consulting intensiv mit diesen Fragen auseinandergesetzt und zeigt anhand von 6 Schritten auf, welche Schritte bis zur Realisierung eines Neubauprojekts beachtet werden müssen:



Strategieentwicklung – Die Wahl der Leitplanken

„Strategy means choice“ schrieb einst der Ökonom Michael Porter. Und genau darum geht es bei der Strategieentwicklung: Bevor Neubauten in Angriff genommen werden können, wird eine klare Ausrichtung auf Produkte, Dienstleistungen und Märkte benötigt. Am Beispiel des Regionalen Pflegezentrums Baden begleitete Muller Healthcare Consulting die Strategieentwicklung mit einem 6-Phasenmodell, welches ein strukturiertes und transparentes Vorgehen hin zu strategischen Entscheiden ermöglichte. Am Ende dieses Prozesses entschied sich das Regionale Pflegezentrum Baden für eine Zentralisierung der Leistungen am Standort Baden, eine Spezialisierung des Leistungsportfolios in der stationären Pflege (beispielsweise in Form des Aufbaus einer Abteilung für jüngere Pflegebedürftige) sowie für den Aufbau altersgerechter Wohnungen. Diese Wohnungen ermöglichen es, Menschen in allen Lebensphasen beim Älterwerden zu begleiten und die finanzielle Volatilität der stationären Pflege ein wenig auszugleichen.


Ferner sollte eine Strategie auch die notwendigen Rahmenbedingungen für die Umsetzung aufführen. Das Regionale Pflegezentrum Baden musste hierfür die Verselbstständigung in eine Aktiengesellschaft im Besitz der Stadt Baden vorantreiben.




Der Business Plan – Die Feinjustierung des Angebotes

Sobald die Strategie verabschiedet ist, steht die Erarbeitung eines detaillierten Business Plans an. Hierbei gilt es, die Nachfrage und Konkurrenzsituation für jedes Angebotssegment der Strategie genauestens zu analysieren und so das Angebot zu definieren. Im Falle des Regionalen Pflegezentrums Baden wurde für jedes Angebot der Strategie ein detaillierter Business Plan erstellt. So wurde zum Beispiel für die geplante Demenzpflege die Prävalenz und demographische Entwicklung simuliert, die Nachfrage berechnet, mit Konkurrenz-angeboten abgeglichen und schliesslich das Geschäftsmodell entwickelt.


Ebenfalls wurde im Business Plan grob beschrieben, welche Ressourcen zur Erbringung der


geplanten Leistungen benötigt würden.


Das Finanzkonzept – Die Wahl der Finanzierungsstrategie

Auf Basis des Business Plans oder der Business Pläne sollten im Finanzkonzept zunächst folgende Fragen beantwortet werden:

  • Wie hoch ist das Investitionsvolumen? Auf Basis der in den Business Plänen beschrieben Anforderungen an die Ressourcen kann mit Hilfe von Benchmarks eine erste Abschätzung des Investitionsvolumens vorgenommen werden.

  • Ist die finanzielle Machbarkeit gegeben? Die im Business Plan beschriebenen Geschäftsmodelle sind in eine Planerfolgsrechnung zu überführen. In Anbetracht des Investitionsbedarfes kann eruiert werden, ob die geplanten Cash-Flows Zinsen und Amortisation zu decken vermögen.

Anschliessend ist die Finanzierungstrategie im Detail zu erarbeiten. Im Falle des Regionalen Pflegezentrum Badens befasste sich ein interdisziplinäres Team über Monate hinweg mit Fragen der Zinsentwicklungen und unterschiedlicher Finanzierungsinstrumente wie Bonds oder Syndikatskrediten. Schlussendlich konnte der Finanzierungsbedarf gesichert und ein Investitionsbudget für das gesamte Bauprojekt festlegt werden.


Das Betriebskonzept – Das Hereindenken in Prozesse

Während in den Business Plänen das zukünftige Angebot eines Spitals oder Pflegeheims enthalten ist, beschreibt das Betriebskonzept, wie dieses Angebot täglich erbracht werden soll. Hierzu gilt es, zunächst die Prozesslandschaft zu definieren, mit den Nutzern die zukünftigen Prozesse festzulegen und die notwendige Infrastruktur abzuleiten. Konkret heisst dies zum Beispiel, dass besprochen werden muss, wie Bewohner ihre Mahlzeiten einnehmen sollen (Buffet? Tablett?), welches Produktionsverfahren geeignet ist und welche Anforderungen sich daraus an die Infrastruktur ableiten lassen. Das Betriebskonzept bildet somit die Basis für das Raumprogramm und dient den Architekten oder den Generalplanern als wichtige Anleitung, um sich in Prozesse hineindenken zu können.


Das Raum- und Funktionsprogramm – Das Ableiten der notwendigen Infrastruktur

Die räumlichen Anforderungen, welche sich aus dem Betriebskonzept ergeben, sind sodann strukturiert im Raum- und Funktionsprogramm festzuhalten. Hierbei sind die Anforderungen an jeden Raum zu beschreiben und insbesondere auch die funktionalen Beziehungen zwischen einzelnen Abteilungen und Räume aufzuzeigen. In mehreren Überarbeitungszyklen mit den Nutzern können zudem Synergien aufgezeigt und somit der Raumbedarf nach und nach reduziert werden. Wichtig hierbei ist, dass die Erstellung des Raumprogramms nicht als „Wunschkonzert“ gestaltet ist. Es bietet sich daher an, die Räume mit Mietpreisen zu hinterlegen, damit die Kosten jedes zusätzlichen Quadratmeters deutlich bleiben. Im Falle des Regionalen Pflegezentrums Baden entstand so ein Raumprogramm mit mehr als 1‘100 Räumen bei einer Nutzfläche von rund 30‘000 Quadratmetern.

Und dann erst...die Architektur

Erst wenn Prozesse definiert und daraus Anforderungen an die Infrastruktur geklärt sind, sollte an die bauliche Umsetzung in Angriff genommen werden. Hier gilt es zunächst, Rahmenbedingungen zu klären: Im Falle vom Regionalen Pflegezentrum Baden wurden hierzu beispielsweise die regulatorischen Prämissen erfasst, Baumbestände erhoben, geologische Proben entnommen und die Anforderungen der Stadt an das Areal geklärt.

Zum Schluss sollte eruiert werden, ob das Raumprogramm prinzipiell unter den Rahmenbedingungen des Areals umgesetzt werden kann. Im Regionalen Pflegezentrum Baden ist dies über eine Testplanung geschehen. Nachdem geklärt ist, ob die Pflicht zur öffentlichen Ausschreibung gegeben sowie die Verfahrensart und die Jury bestimmt ist, kann der Wettbewerb gestartet werden. Im Falle des Regionalen Pflegezentrums Baden nahm dieser die Form eines Studienauftrags mit vorgeschaltetes Präqualifikation an, welcher zwischen Januar und September 2018 durchgeführt wurde.

Wie sich am Beispiel vom Regionalen Pflegezentrum Baden zeigt, ist der Weg zum Bauprojekt lang. So mancher Bauherr ist versucht, den Weg abzukürzen und die Bauplanung ohne vorherige Abklärung von strategischen und prozessualen Aspekten in Angriff zu nehmen. Fakt ist, diese Fragen holen einen früher später immer wieder ein und die damit verbundenen Verzögerungen und Kostenfolgen sind umso gravierender. Die Führung des Regionalen Pflegezentrums Baden hatte dies früh erkannt, was dazu führen wird, dass in Baden nicht nur ein guter, sondern ein herausragender Neubau entstehen kann.

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